返回首页您现在的位置: 主页 > 香港6肖精准准王10中9 > 文章内容

万科投资之思考

作者: admin 来源: 未知 时间: 2022-05-25 阅读:

  作为中国最大的地产公司,万科的盈利能力吸引了无数的投资者。因为万科可以提前把房子卖了把钱收回来,然后又可以拿预收账款以及银行贷款拿更多的地,财务杠杆的运用,让地产公司大赚特赚,再加上万科优秀的管理层,过去十年万科的净利润从100亿增长到400亿,ROE基本都在20%以上,十分亮眼,看上去生意模式很不错。加上还没分拆出去的金蛋,万科的物业“万物云”,因为优秀的服务,在行业内具有品牌优势。物业的商业模式其实更好,因为停车费、物业费都是大笔收入,每个月都要交,并且只会增加很难减少,只要物业公司能量入为出,每年是稳稳的现金流,参考目前已经在港股上市的物业碧桂园服务,市值超过1500亿,领先于碧桂园地产,所以万物云的分拆也吸引了很多万科的投资者。2020年10月,A股大幅上涨,市场整体估值已经偏贵了,我当时手里还留有一部分现金,但是对其他股票都下不了手,包括一直喜欢的福耀和格力。这时低市盈率、管理更谨慎的万科进入我的视野,看了不少万科的资料,包括雪球上很多大V的分析文章,觉得万科再差,也不会亏多少。于是开始建仓万科,随后不断加仓。在选择万科的同时,也放弃了兖州煤业和海螺水泥,这是出于对周期股的偏见,但实际上在大幅消减资本开支后(供给侧改革以及疫情后经济复苏引发的需求旺盛),周期股本来很差的模式,(大幅投入的资本开支,一方面每年利润需要计提大笔的设备折旧,另一方面竞争惨烈,价格下跌的恶性循环)被逆转了,这才有了近两年亮瞎眼的业绩,周期股先放放,有点扯远了。现在回看投资万科的很多逻辑是有问题的。首先,地产公司在房价涨的时候,商业模式很好,这好理解。借钱低价拿地,然后存货(地价)还能升值;卖房又先收钱,几乎没有什么应收账款和坏账,免费使用财务杠杆,必然是十分赚钱。但是房价不会一直涨,总有到高点下跌的时候。地产公司赚的是房价地价差,2017-2019年,恒大、融创等激进的房企疯狂拿地,导致地价高企,即使谨慎如万科,也不得不在炒高了的地价上投入,这导致接下来地产下行时候十分惨烈,地价上升、房价下跌,地产公司的毛利率惨不忍睹。其次,万科每年赚的钱是不能分给股东的,因为拿地需要投入很多资金。此外,还得囤地,因为不囤地以后就没得玩了,囤地就是存货,可以看到万科2020年有着高达1万亿的存货,这个存货与白酒,制造业里的家电、汽车等都不一样,风险很高。共有两个方面,一方面存货跌价的风险,另一方面这些存货都是从银行借的钱,有利息的。第三,地产公司实际上是没法建立品牌的,买房最终看的是地段,所以很难形成品牌效应。所以,即使万科的管理层多么优秀、多么谨慎,一旦地产进入下行周期,都很难阻挡万科某一年甚至几年业绩大幅下滑,其他激进的公司则更是有资金链断裂的风险。所以,投资若从投10年来看,地产的风险还是太大了,不能光盯着低市盈率而去重仓,你看2021年万科净利润就从前一年的400亿几乎腰斩至225亿,ROE跌至不足10%,股价去年跌了30%后,市盈率不但不降反而上升了。最后,万物云能讲出好故事,但分拆出去后,万物云与万科时两家独立的公司,所以不能指望投资万科而享受万物云的红利。若认为物业的生意模式好,为什么不直接在合理价格买物业,这就像认为苹果好不直接买苹果一样,而去买苹果产业链,哪天被苹果抛弃后,果链公司将风险巨大,欧菲光就是前车之鉴。所以,在持有万科287天后,我坚定的卖出了万科,因为我无法知道10年后万科会如何,赚钱能力是否能好过过去10年,这存在着巨大的不确定性,所以果断的卖出离场。这是本人雪球的第一篇文章,仅简单记录一下股票投资,供以后回顾和参考。失败的投资,往往能够学到更多东西,所以投资中不怕失败,而且越年轻时候的失败越好,因为损失的也越少。

  证券之星估值分析提示欧菲光盈利能力较差,未来营收成长性较差。综合基本面各维度看,股价偏高。从短期技术面看,近期消息面活跃,主力资金无明显迹象,短期呈现震荡趋势,市场关注意愿一般。更多

  证券之星估值分析提示海螺水泥盈利能力优秀,未来营收成长性一般。综合基本面各维度看,股价偏低。从短期技术面看,近期消息面一般,主力资金无明显迹象,短期呈现震荡趋势,市场关注意愿一般。更多

上一篇:蒙草生态董秘回复:公司不生产销售此类种子 下一篇:旭日东方SOLARAXY智能太阳能灯再创佳绩!荣获优秀产品奖

相关阅读